Agevolazioni prima casa: la Cassazione cambia le carte in tavola

La Cassazione ha stabilito che in caso di alienazione di un immobile acquistato con l’agevolazione prima casa è necessario che il contribuente, entro un anno dalla vendita, acquisti un nuovo immobile.

La Cassazione ha stabilito che in caso di alienazione, entro 5 anni dall’acquisto, di un immobile comprato con l’agevolazione per la prima casa è necessario che il contribuente, entro un anno, acquisti un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, tramite il trasferimento della residenza anagrafica.

Con l’ordinanza numero 30527 del 3 novembre 2023 la Cassazione ha fornito un’interpretazione restrittiva delle condizioni agevolative per l’acquisto della prima casa stabilite dall’art.1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. numero 131/1986.

In particolare ha stabilito che, in caso di alienazione entro 5 anni di un immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa, per evitare la decadenza dei benefici diventa necessario che il contribuente, entro un anno, riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale, tramite trasferimento della residenza anagrafica.

I requisiti necessari

Con riferimento alla causa di decadenza costituita dal trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell’acquisto agevolato, la fattispecie di deroga alla decadenza si verifica se, entro un anno dal trasferimento, il contribuente acquista un altro immobile che viene concretamente adibito a sua abitazione principale. Una precedente Cassazione (22488/2020) aveva stabilito che a tal fine rileva l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione ex art.2074 cc, non rendendosi invece necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.  

Volendo effettuare un’interpretazione restrittiva di quanto affermato dalla Cassazione nella recente ordinanza del 3 novembre, la norma agevolativa subordina il riconoscimento del beneficio così detto “prima casa” all’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale. Quest’ultima previsione deve poi essere intesa nel senso che l’acquirente deve risiedere da un punto di vista anagrafico nella casa acquistata entro un anno dalla vendita della precedente prima casa.

I precedenti per le abitazioni di lusso

Sempre con riferimento ai benefici per l’acquisto della prima casa, in un’altra recente ordinanza (la n.26880 del 20 settembre 2023) la Cassazione aveva poi affermato che, ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso, nel computo della superficie utile si deve tenere conto dell’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità.

Di conseguenza la superficie utile non corrisponde con la superficie abitabile, dovendosi considerare come utile tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchina.