Assemblea condominiale annullata per questo errore: la nuova sentenza da conoscere - Economiafinanzaonline.it
Un errore all’apparenza banale ma che ha provocato l’annullamento dell’assemblea condominiale: cosa dice la nuova sentenza.
Una recente sentenza del Tribunale di Palermo ha ribadito con fermezza l’importanza della corretta convocazione alle assemblee condominiali, annullando una delibera proprio per un errore nella notifica degli avvisi.
Il caso, che ha spinto il tribunale a intervenire, riguarda la consegna dell’avviso di convocazione a una persona non convivente né formalmente delegata, sollevando questioni cruciali sulla validità delle notifiche e delle decisioni assembleari.
La vicenda: avviso di convocazione ritirato da persona non autorizzata
Nel maggio 2025, con la sentenza n. 2147 del 16 maggio, il Tribunale di Palermo ha esaminato un ricorso di un condomino che aveva impugnato la delibera assembleare con cui era stato approvato il bilancio consuntivo del 2021 e il preventivo per il 2023. Il condomino sosteneva di non aver mai ricevuto l’avviso di convocazione dell’assemblea né alcuna comunicazione successiva, venendo a conoscenza della delibera solo a seguito del decreto ingiuntivo con cui il condominio gli intimava il pagamento dei contributi. Il condominio, per difendersi, ha prodotto la distinta del servizio postale e l’avviso di ricevimento della raccomandata, tuttavia indirizzata all’appartamento dove risiedeva la sorella del condomino.
Il punto critico è che la sorella, seppur usufruttuaria dell’immobile, non ha mai dichiarato di essere convivente né di essere stata delegata formalmente al ritiro della posta per conto del fratello. Il certificato di residenza storico ha confermato che il condomino viveva in un diverso edificio, rendendo evidente che la notifica non era stata correttamente effettuata. Il Tribunale ha quindi stabilito che tale comunicazione non può considerarsi valida, perché non vi è certezza che il destinatario sia effettivamente venuto a conoscenza del contenuto dell’avviso. Di conseguenza, la delibera è stata annullata.
La decisione si fonda sull’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che disciplina le modalità di convocazione delle assemblee condominiali. La legge stabilisce che l’avviso debba essere comunicato ai condomini tramite:
- raccomandata con ricevuta di ritorno;
- posta elettronica certificata (PEC);
- fax;
- consegna a mano.
Inoltre, il termine previsto per la convocazione è di almeno cinque giorni prima della data stabilita per l’assemblea. Non è sufficiente inviare l’avviso a persone non autorizzate o a indirizzi non aggiornati; è responsabilità dell’amministratore condominiale verificare con diligenza la correttezza degli indirizzi postali e la reale residenza dei condomini. L’omissione o l’irregolarità nell’invio dell’avviso comportano l’annullabilità della delibera, che può essere impugnata entro 30 giorni dalla sua approvazione, secondo quanto previsto dall’articolo 1137 del codice civile.
Questa sentenza rappresenta un monito importante per gli amministratori di condominio, i quali devono garantire che tutte le comunicazioni relative alle assemblee siano inviate direttamente ai condomini utilizzando i mezzi previsti dalla legge e verificando la correttezza degli indirizzi. La diligenza è elemento imprescindibile per tutelare la validità delle decisioni condominiali.
Per i condomini, invece, è essenziale mantenere aggiornati i propri dati di contatto presso l’amministratore e segnalare immediatamente eventuali cambi di residenza. Nel caso in cui la posta venga ritirata da terzi, è consigliabile fornire una delega scritta, così da evitare possibili contestazioni future sulla validità delle notifiche. Il caso sottolinea, dunque, come la corretta gestione delle comunicazioni sia un elemento cruciale per la legittimità delle assemblee e per la tutela dei diritti di tutti i condomini coinvolti.