Estinzione anticipata del mutuo: il rischio dietro le penali, spesso sconosciute

Scopri i rischi nascosti dietro l’estinzione anticipata del mutuo: penali spesso sconosciute che possono influire sul risparmio previsto.

Hai messo da parte un bel gruzzolo e stai pensando di toglierti qualche peso. Magari hai un mutuo che ti dà l’impressione di avere una catena al piede e l’idea di estinguerlo anticipatamente ti sembra un colpo di genio. Una volta pagato tutto, la casa sarà davvero tua, giusto?

Certo, il ragionamento non fa una piega… almeno a prima vista. Ma c’è un problema: l’estinzione anticipata, che sulla carta sembra una mossa furba, può trasformarsi in una trappola costosa. In alcuni casi, potrebbe costarti più di quanto immagini, tra penali e altri oneri nascosti. E queste spese extra rischiano di mettere a dura prova i tuoi risparmi.

L’estinzione anticipata, in parole semplici, è quando decidi di saldare tutto il debito del mutuo in una volta sola, prima della scadenza prevista. Fin qui tutto bene, ma c’è un però: le banche, che guadagnano sugli interessi, non vedono di buon occhio chi “scappa” prima. Per questo, applicano penali per compensare i mancati guadagni.

Grazie al Decreto Bersani, le cose sono migliorate per chi ha sottoscritto un mutuo dal 2 febbraio 2007 in poi: in questi casi, non ci sono penali per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa. Se invece hai un mutuo firmato prima di quella data, le penali potrebbero esserci, anche se la legge ha imposto dei limiti.Ad esempio, con un tasso variabile, le penali si aggirano intorno allo 0,50% fino al terz’ultimo anno di durata del mutuo, per poi scendere  allo 0,20% e azzerarsi negli ultimi due anni. Un po’ diverso il discorso per i mutui a tasso misto, dove le penali si calcolano in base alla parte residua di debito, che può essere a tasso fisso o variabile.

Quali rischi si corrono

Se hai un tasso fisso, però, le penali possono diventare più salate. Per i mutui firmati dopo il 1° gennaio 2001, si arriva fino all’1,90% durante la prima metà del finanziamento. Questa percentuale si riduce gradualmente all’1,50% negli anni successivi e cala drasticamente allo 0,20% nel terz’ultimo anno, fino ad annullarsi del tutto negli ultimi due anni.

E non è tutto. Estinguendo il mutuo prima del tempo, perdi anche alcuni vantaggi fiscali, come la detrazione degli interessi passivi. Questo significa che non potrai più beneficiare dello “sconto” sul reddito imponibile, e l’effetto sul tuo portafoglio potrebbe essere più pesante del previsto.

Quando vale davvero la pena

Quindi, cosa fare? Prima di decidere, valuta attentamente. Il primo passo è chiedere alla tua banca un calcolo preciso delle penali e confrontarlo con la somma che ti resta da pagare. Non è detto che l’operazione sia conveniente, soprattutto se sei già verso la fine del mutuo.

Poi, c’è un altro aspetto da considerare: cosa fare con quei risparmi. Potresti usarli per estinguere il mutuo, sì, ma che succede se li investi in qualcosa che ti garantisce un rendimento più alto rispetto al tasso di interesse del finanziamento? In quel caso, forse, è meglio mantenere il mutuo e lasciare che i tuoi soldi lavorino per te. Alla fine, non esiste una risposta valida per tutti. Ogni situazione è diversa, e la decisione dipende da tanti fattori: quanti anni mancano alla fine del mutuo, quali sono le condizioni contrattuali e, ovviamente, le tue priorità personali. Prima di fare il grande passo, però, fermati un attimo e fai bene i conti: potrebbe evitarti un bel mal di testa.